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Basiswissen Zwangsversteigerung
Hier haben wir Ihnen grundlegende Informationen zum Zwangsversteigerungsverfahren strukturiert aufbereitet.
2 a. Antrag und Festsetzung des Verkehrswertes
2 b. Der Zwangsversteigerungstermin (Grundsatz)
3. Chancen / Vorteile für Bieter
4. Risiken / Nachteile für Bieter
5. Besondere Risiken nach Zuschlagserteilung
6. Wertgrenzen in der Versteigerung - Grundsätzliches
7. Wertgrenzen in der Versteigerung - 5/10 und 7/10 Grenze
8. Wertgrenzen in der Versteigerung - Bedeutung
9. Wertgrenzen in der Versteigerung - "Verschleuderungs-Grenze"
10. Wirtschaftliche Bedeutung der Zwangsversteigerung
12. Fazit für Kaufinteressenten
13. Ergänzend: Sicherheitsleistung durch den Bieter
13 a. Sicherheitsleistung durch Überweisung an die Gerichtskasse
13 b. Sicherheitsleistung durch Scheckvorlage
13 c. Sicherheitsleistung durch Vorlage einer Bankbürgschaft
14. Der Zwangsversteigerungstermin / Ablauf
1. Grundlagen
Im juristischen Sinne handelt es sich bei der Zwangsversteigerung von Immobilien um ein Vollstreckungsverfahren, das grundsätzlich den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Die Ausführungsbestimmungen sind im "Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung" (ZVG) geregelt.
Ebenfalls von Bedeutung sind die Vorschriften des BGB zu den Themenkreisen Hypothek, Grundpfandrecht und Mietrecht sowie indirekt diverse sonstige Gesetze, die Regelungen z.B. zu den Themen Kredit und/oder Verbraucherschutz beinhalten.
Gegenstand des Verfahrens sind Grundstücke - einschließlich aufstehender Gebäude- und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. das Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht. Das Verfahren wird von / vor dem Amtsgericht mit Vollstreckungsauftrag durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die betreffende Immobilie gelegen ist. Die Durchführung erfolgt immer durch eine/n Rechtspfleger/in.
In einem Zwangsversteigerungsverfahren, das nur auf Antrag eines Gläubigers eröffnet wird, soll eine im Eigentum des Schuldners stehende Immobilie verkauft werden, um aus den Erlösen die berechtigten Forderungen des Gläubigers zu bezahlen.
2. Verfahrensschritte
Die wesentlichen Verfahrensschritte des Zwangsversteigerungsverfahrens sind:
- der Antrag auf Zwangsversteigerung
- die Festsetzung eines Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht
- der Zwangsversteigerungstermin
- der Verteilungstermin
2 a. Antrag und Festsetzung des Verkehrswertes
Der Antrag auf Zwangsversteigerung einer Immobilie kann grundsätzlich von jedem Gläubiger gestellt werden, der über einen vollstreckbaren Titel gegen den jeweiligen Eigentümer verfügt. In der Praxis wird der Antragsteller allerdings regelmäßig Inhaber einer die Immobilie betreffenden Grundschuld / Hypothek sein.
Der Verkehrswert wird vom Gericht auf Grundlage eines von einem amtlich bestellten Gutachter erstellten Verkehrswertgutachtens festgesetzt. Er soll grundsätzlich den Wert widerspiegeln, der bei einem freien Verkauf am Bewertungsstichtag voraussichtlich für die Immobilie erzielt würde. Verschiedene Rechte der Verfahrensbeteiligten sind direkt mit diesem Wert verknüpft.
2 b. Der Zwangsversteigerungstermin (Grundsatz)
Im vom Gericht festgesetzten und veröffentlichten Zwangsversteigerungstermin kann jedermann ein Gebot zum Erwerb der Immobilie abgeben. Voraussetzung hierfür ist grundsätzlich lediglich eine persönliche Legitimation. Zusätzlich ist es allerdings fast immer notwendig, 10% des festgesetzten Verkehrswertes in geeigneter Weise als sog. Sicherheitsleistung zu erbringen. Bei der Forderung nach Erbringung einer Sicherheitsleistung handelt es sich zwar lediglich um ein Recht der Verfahrensbeteiligten (Gläubiger und Schuldner), sie wird aber in nahezu allen Verfahren zum Tragen kommen.
Soweit nicht irgendwelche verfahrenstechnischen Hindernisse eintreten, wird am Ende des Zwangsversteigerungstermins derjenige, der das höchste Gebot für die Immobilie abgegeben hat, neuer Eigentümer. Im juristischen Sprachgebrauch ausgedrückt: er erhält den Zuschlag. Der Eigentumsübergang erfolgt dabei abweichend von den sonstigen Vorschriften zum Eigentumsübergang bei Immobilien sofort.
2 c. Der Verteilungstermin
Im Verteilungstermin wird der mit dem Verkauf erzielte Erlös nach einer bestimmten Rangfolge an die Gläubiger verteilt. Der Termin wird auf Beschluss des Gerichtes ca. 14 Tage nach dem Versteigerungstermin abgehalten. Eine Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten ist nicht vorgesehen.
Der neue Eigentümer muss den von ihm gebotenen Kaufpreis abzüglich bereits erbrachter Sicherheitsleistung bis zum festgesetzten Verteilungstermin an das Gericht bezahlen. Zusätzlich sind auf den ausstehenden Kaufpreisteil Zinsen für die Zeit vom Zuschlagstermin bis zum Verteilungstermin zu zahlen. Zur Vermeidung des Zinsaufwandes ist auch eine vorzeitige Hinterlegung des Kaufpreises bei der Gerichtskasse möglich.
3. Chancen / Vorteile für Bieter
Ein grundsätzlicher Vorteil der Zwangsversteigerungsverfahren liegt darin, dass zu jedem Objekt ein unabhängiges Gutachten erstellt wird, um den aktuellen Wert der Immobilie festzustellen. Bestandteil dieser Wertermittlung ist regelmäßig eine genaue Objektbeschreibung sowie eine Darstellung ggfs. festgestellter Objektmängel. Dies schützt den Erwerber vor - für ihn evtl. nicht erkennbaren - ungerechtfertigt hohen Kaufpreisforderungen.
In aller Regel wird der Kaufpreis des Objektes im Zwangsversteigerungsverfahren unter diesem Wert liegen. Die Höhe des Abschlages richtet sich dabei zumeist nach der Erlöserwartung des betreibenden Gläubigers.
Häufig ist trotz des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens ein sogenannter freihändiger Verkauf, also eine Abwicklung per Kaufvertrag, möglich. Dies ist normalerweise dann der Fall, wenn über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde und damit der Treuhänder im Insolvenzverfahren die Verfügungsgewalt über die Immobilie hat. Aber auch manche Schuldner erkennen den Vorteil des freihändigen Verkaufes und wirken aktiv an der Veräußerung der Immobilie mit.
In diesen Fällen unterscheidet sich der Erwerbsvorgang nicht von einem regulären Erwerb.
4. Risiken / Nachteile für Bieter
Dagegen ist festzustellen, dass in Zwangsversteigerungsverfahren, in denen ein freihändiger Erwerb nicht möglich ist, häufig keine Besichtigungen der Immobilien erfolgen können. Eventuelle Mieter des Objektes haben aus unterschiedlichen Gründen kein Interesse daran, Erwerber bei ihrer Entscheidung zu unterstützen. Die Eigentümer, die einen Anspruch auf Zutritt zu den Mieträumen hätten, verweigern sich leider oft jedweder Zusammenarbeit, obwohl dies in aller Regel dazu führt, dass die tatsächlich zu erzielenden Kaufpreise deutlich unter dem Objektwert liegen.
Die fehlende Besichtigungsmöglichkeit stellt insbesondere in den Fällen, in denen auch dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, ein deutliches Risiko für den Erwerber dar.
Ein weiteres Risiko liegt im Verfahren selber. Neben der Gefahr, dass man bei Anwesenheit mehrerer Interessenten im Versteigerungsverfahren ein Gebot abgibt, dass über dem eigentlich geplanten persönlichen Limit liegt, ergeben sich mitunter aus der Grundbuchsituation Risiken, die für den Laien nicht leicht erkennbar sind
5. Besondere Risiken nach Zuschlagserteilung
Auch nach dem erfolgreichen Erwerb können noch Schwierigkeiten auftreten. Sofern das Objekt, das für den Eigengebrauch erworben wurde, noch genutzt wird, ist eine Räumung notwendig. Trotz des Räumungsanspruches gegenüber dem Eigentümer, der mit dem Zuschlag selber begründet wird, und trotz der erleichterten Kündigungsmöglichkeit gegenüber Mietern kann hier ein längeres streitiges Verfahren entstehen.
Zu beachten ist ebenso, dass der mit dem Zuschlag bewirkte sofortige Eigentumsübergang auch einen Übergang der Rechte und Pflichten bewirkt und entsprechend notwendige Versicherungen sofort erforderlich werden!
Grundsätzlich ist anzuraten, sich vor dem Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung von einem Experten beraten zu lassen. Dies gilt letztendlich allerdings bei jedwedem Immobilienkauf!.
6. Wertgrenzen in der Versteigerung - Grundsätzliches
Häufig sind Bieter der Meinung, dass Zwangsversteigerungsobjekte im zweiten Termin deutlich billiger zu erwerben wären. Als Begründung hierfür wird der Wegfall der "Grenzen" genannt. Gemeint sind hiermit die Wertgrenzen im Versteigerungsverfahren. Hiervon sind zwei fest definiert. Einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Anzahl der bereits abgelaufenen Versteigerungstermine gibt es allerdings nicht.
Nach Abschluss der Bietstunde folgt im Zwangsversteigerungstermin die sog. Zuschlagsverhandlung. Hier wird geprüft, ob dem sofortigen Zuschlag an den Meistbietenden Hinderungsgründe entgegenstehen. Ein möglicher Grund, den Zuschlag zu versagen, liegt dann vor, wenn das Höchstgebot unterhalb der gesetzlich definierten Wertgrenzen liegt und die gleiche Situation nicht schon in einem vorherigen Termin zur Zuschlagsversagung geführt hat.
7. Wertgrenzen in der Versteigerung - 5/10 und 7/10 Grenze
Liegt das erste Mal im Verfahrensverlauf - unabhängig von der Anzahl der zu dem Objekt bereits durchgeführten Zwangsversteigerungstermine - ein zuschlagsfähiges Meistgebot am Ende der Bietzeit vor, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen, sofern das Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes liegt.
Sofern das Gebot mindestens 5/10 aber weniger als 7/10 des Verkehrswertes beträgt, kann der betreibende Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen.
Ist eine Zuschlagsversagung aufgrund einer der Wertgrenzen einmal erfolgt, spielen beide Grenzen in den folgenden Terminen keine Rolle mehr.
8. Wertgrenzen in der Versteigerung - Bedeutung
Eine tatsächliche Bedeutung für einen Erwerbsinteressenten hat letztendlich nur die 5/10 - Grenze. Diese verhindert zumindest einmal den Verkauf des Objektes zu einem darunter liegenden Gebot, selbst wenn der Gläubiger dem Verkauf zu dem niedrigen Preis zustimmen würde.
Der das Verfahren betreibende Gläubiger hat neben der 7/10 Grenze verschiedene weitere Möglichkeiten, einen Zuschlag zu verhindern, sofern er dies für geboten hält. Eine Begründung muss er nicht abgeben.
Herr des Verfahrens ist so letztendlich der betreibende Gläubiger.
9. Wertgrenzen in der Versteigerung - "Verschleuderungs-Grenze"
Eine weitere Einschränkung in der Gebotsgestaltung in der Zwangsversteigerung besteht im Schutz gegen die so genannte "Verschleuderung".
Nach dem Gesetz ist auch im Zwangsversteigerungsverfahren dafür Sorge zu tragen, dass dem Schuldner/Eigentümer kein "unbilliger" Schaden durch den Zwangsverkauf der Immobilie zugefügt wird. Eine tatsächliche Wertgrenze ist hier zwar nicht definiert, die Rechtspfleger gehen aber übereinstimmend davon aus, dass bei einem Gebot unter 20% des Verkehrswertes nicht ohne weitere Prüfung der Zuschlag erteilt werden kann.
Insoweit wird im Falle eines Gebotes unter 2/10 des Verkehrswertes auch dann der Zuschlag nicht sofort erteilt, wenn der Gläubiger keine Einwände erhebt. Vielmehr wird dem Schuldner Gelegenheit gegeben, zu prüfen, ob er selber ein über diesem Gebot liegendes Angebot, z.B. durch eine Teilumschuldung machen oder durch einen von ihm zu benennenden Dritten vorlegen lassen kann. Hierfür wird ihm eine Frist eingeräumt. Erst dann, wenn diese erfolglos verstreicht, wird im so genannten Verkündungstermin der Zuschlag an den Bieter erteilt.
10. Wirtschaftliche Bedeutung der Zwangsversteigerung
Nachdem in den späten 1990er Jahren die Anzahl der Zwangsversteigerungstermine abnahm, hat sich ihre Zahl seither - mit leichten Rückgängen im Jahr 2008 - von 39.500 im Jahr 1997 auf 88.379 im Jahr 2008 mehr als verdoppelt.
Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Zwangsversteigerungsverfahren wird deutlich, wenn man bedenkt, dass in Zwangsversteigerungen im Durchschnitt nur etwa 60% der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte erzielt werden und dass das Verkehrswertvolumen für 2008 mit ca. 15,4 Mrd. EURO anzusetzen ist. Da aufgrund in der Vergangenheit z.T. großzügiger Kreditvergabe sowie der in großen Bereichen negativen Preisentwicklung bei Immobilien teilweise die tatsächlichen Verbindlichkeiten der Schuldner die festgestellten Verkehrswerte übersteigen, sind die Zahlen ein Indiz für an die Gläubiger nicht zurückgeführte Ausleihungen aus mit Immobilien verbundenen Finanzierungen in Höhe von ca. 6 Mrd. EURO.
11. Fazit für Schuldner
Häufig unternehmen Schuldner den Versuch, durch missbräuchliche Auslegung der ihnen zustehenden Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren eine Versteigerung zu verhindern. Doch auch wenn diese Vorgehensweise durch entsprechende Unterstützungsangebote von "Beratern" gefördert wird, bleibt festzuhalten, dass eine Zwangsversteigerung auf diese Weise letztendlich nicht verhindert werden kann. Tatsächlich verschlechtert der Schuldner seine Lage hierdurch in aller Regel, da ein langwieriges Verfahren fast immer zu schlechteren Kaufpreisen führt.
12. Fazit für Kaufinteressenten
Für Kaufinteressenten stellen Zwangsversteigerungsverfahren einen interessanten wenngleich nicht immer risikolosen Weg zur eigenen Immobilie dar. Bei guter Vorbereitung und sachgerechter Information und Unterstützung bietet die Zwangsversteigerung die Chance, eine die eigenen Bedürfnisse weitgehend deckende Immobilie zu einem deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegenden Preis zu erwerben.
13. Ergänzend: Sicherheitsleistung durch den Bieter
Gläubiger und Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren können beantragen, dass vom Bieter bei Abgabe seines ersten Gebotes eine Sicherheit zur Untermauerung der Ernsthaftigkeit seines Erwerbsinteresses sowie zur Deckung der Verfahrenskosten geleistet wird. Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10% des vom Gericht festgelegten Verkehrswertes des Objektes. In Ausnahmefällen kann eine höhere Sicherheitsleistung erforderlich sein. Tritt dieser Fall ein, wird hierauf regelmäßig in der Terminveröffentlichung hingewiesen.
Für direkt oder indirekt Verfahrensbeteiligte, z.B. Schuldner selber oder ein Verwandter des Schuldners, kann eine hiervon abweichende Höhe auf Antrag des Gläubigervertreters im Termin festgelegt werden.
Wurde die Sicherheitsleistung beantragt und kann durch den Bieter nicht erbracht oder nachgewiesen werden, so ist eine Gebotsabgabe durch diesen Bietinteressenten grundsätzlich nicht möglich!
Der Bieter hat folgende Möglichkeiten zur Sicherheitsleistung:
13 a. Sicherheitsleistung durch Überweisung an die Gerichtskasse
Es ist rechtzeitig vor dem Termin der entsprechende Betrag auf das Konto der Gerichtskasse zu überweisen. Die Anforderungen an den Überweisungstext sowie die jeweilige Kontonummer können beim Gericht erfragt werden.
Von der Gerichtskasse wird eine entsprechende Mitteilung zur Terminakte angelegt, so dass dem Rechtspfleger/der Rechtspflegerin im Zwangsversteigerungstermin eine entsprechende Bestätigung vorliegt.
Es ist zu beachten, dass zwischen Zahlungseingang bei Gericht und Mitteilung zur Terminakte ca. 1 Woche Frist liegen kann! Die Vorlage einer Überweisungsbestätigung der ausführenden Bank reicht zum Nachweis der erfolgten Sicherheitsleistung im Termin nicht aus!
13 b. Sicherheitsleistung durch Scheckvorlage
Der Bietinteressent kann im Termin einen von einer Bank ausgestellten oder einen durch die Bundesbank bestätigten Scheck in entsprechender Höhe vorlegen. Das Fälligkeitsdatum des Schecks muss mindestens 3 Tage nach dem Zwangsversteigerungstermin liegen. Aufgrund der bei diesen Schecks auf 7 Tage befristeten Gültigkeitsdauer bedeutet dies im Umkehrschluss, dass der Scheck frühestens 3 Tage vor dem Zwangsversteigerungstermin ausgestellt werden darf.
Entsprechende Schecks werden auf Anfrage durch die meisten Geschäftsbanken ausgestellt bzw. ausgegeben, allerdings sind hier auch die Bearbeitungsfristen der Bank zu beachten.
13 c. Sicherheitsleistung durch Vorlage einer Bankbürgschaft
Der Bieter kann eine unbefristete Bietbürgschaft einer Geschäftsbank in Höhe des Sicherheitsbetrages im Termin vorlegen. Diese Bürgschaft kann bei der Hausbank beantragt werden. Auch hier ist die Bearbeitungsdauer zu beachten.
13 d. Besonderheiten
Die einen Scheck ausstellende oder bürgende Bank muss eine Genehmigung zur Vornahme von Bankgeschäften in Deutschland besitzen. Für manche im Ausland ansässige Banken ist dies nicht immer leicht feststellbar.
Sofern das Gericht im Zwangsversteigerungstermin nicht selber feststellen kann, ob der Bank diese Genehmigung vorliegt, muss im Zweifelsfall der Bieter den entsprechenden Nachweis erbringen.
14. Der Zwangsversteigerungstermin / Ablauf
Der Zwangsversteigerungstermin wird mit einem Vorlauf von mind. 6 Wochen vom Amtsgericht veröffentlicht.
Bekannt gegeben wird neben dem Termin einschließlich genauer Uhrzeit auch der Ort (Gerichtsadresse und Raum) der Versteigerung. Da manche Amtsgerichte den Vollstreckungsbereich räumlich ausgegliedert haben, sollte diese Angabe genau beachtet werden.
Der Termin an sich verläuft immer nach dem gleichen Ablaufplan. Interessenten sollten pünktlich zum Termin erscheinen, da zunächst die notwendigen Informationen zum Verfahren bekannt gemacht werden.
14 a. Verhandlungsbeginn
Ort und Termin des Zwangsversteigerungstermines werden vom Amtsgericht per Aushang und zumeist durch Veröffentlichung im Internet bekannt gemacht.
Zu einem Zwangsversteigerungstermin hat grundsätzlich Jedermann Zutritt, ein besonderes Interesse muss nicht nachgewiesen werden.
Üblicherweise ist neben der Rechtspflegerin / dem Rechtspfleger ein Vertreter des betreibenden Glaeubigers anwesend.
zumeist der Gläubiger, der das Verfahren beantragt hat.Der Termin beginnt mit der Verlesung der Versteigerungsbedingungen. Hier werden nochmals die Fakten zum Verfahren bekannt gemacht. Insbesondere wird auf außergewöhnliche Umstände hingewiesen, z.B. auf im Grundbuch enthaltene Rechte, die nicht durch das Verfahren zur Löschung kommen.
Zu diesem Zeitpunkt haben die anwesenden Verfahrensbeteiligten, also Gläubiger und Schuldner, die Möglichkeit, Anträge zum weiteren Verfahrensverlauf zu stellen, über die in den meisten Fällen sofort zu entscheiden ist.
14 b. Bietstunde
Nach Ende der Bekanntmachungsphase erklärt die Rechtspflegerin / der Rechtspfleger den Beginn der Bietstunde und notiert die genaue Uhrzeit. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten, kann sich aber auch deutlich über diesen Zeitrahmen hinaus erstrecken.
In der Bietstunde hat jeder die Möglichkeit, ein Gebot abzugeben. Die Abgabe des jeweils ersten Gebotes eines Bieters erfolgt dabei am Richtertisch, da eine persönliche Legitimation vorgelegt werden muss. Weitere Gebote können vom Sitzplatz aus abgegeben werden.
Soll ein Gebot für einen Dritten abgegeben werden (z.B. bei Gemeinschaftserwerb auch für den abwesenden Ehepartner), muss eine öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorgelegt werden.
Unmittelbar nach Abgabe eines Gebotes kann durch den Gläubigervertreter bzw. den Schuldner (-vertreter) eine Sicherheitsleistung beantragt werden.
Nach Ablauf der 30 Minuten gibt die Rechtspflegering / der Rechtspfleger das aktuell höchste Gebot deutlich bekannt und fragt nach weiteren Geboten. Sofern diese nicht abgegeben werden, schließt sie/er die Bietstunde und notiert wiederum die Uhrzeit.
14 c. Zuschlagsverhandlung
Nach Abschluss der Bietstunde stellt das Gericht zunächst fest, ob ein Grund zur Zuschlagsversagung von Amts wegen besteht.
Zusätzlich können die Verfahrensbeteiligten aus ihrer Sicht notwendige Anträge stellen. Hierzu zählt insbesondere der Antrag auf Zuschlagsversagung gem. §33 ZVG, der durch den Gläubigervertreter gestellt werden kann. Dies erfolgt regelmäßig, wenn der erzielte Gebotspreis unter den Erlöserwartungen des Gläubigers liegt.
In diesem Fall wird der Termin trotz des vorliegenden Gebotes ohne Ergebnis beendet.
Werden keine Anträge gestellt, wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Der Meistbietende wird unmittelbar mit Zuschlagsbeschluss Eigentümer des Versteigerungsobjektes. Allerdings steht den Verfahrensbeteiligten das Recht auf Beschwerde gegen den Zuschlag zu.
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"Günstig zum Traumhaus, Die Wirtschaftskrise erreicht die Amtsgerichte" ...mehr
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